都市計画区域とは？マイホーム計画時に知っておきたいこと

都市計画とは？

マイホームの購入を考えるときは、様々な情報を集めてチェックする必要があります。
その一つが「都市計画」です。
物件の情報を調べていると、「都市計画」や「市街化区域」などの表記を見たことはありませんか？

都市計画の3つの柱

都市計画とは、簡単に言うと「良いまちづくりを行うための計画」です。

①　区域区分や用途地域などの土地利用計画

②　道路・公園・下水道などの都市施設

③　地区計画などのまちづくりの制度

の3つの柱から成り立ち、都市を適正に発展させようとする方法や手段のことを指します。

①の区域区分とは、市街化区域と市街化調整区域を線引して分けることです。
今回はこの区域区分の種類と、この区分けが住宅の建築にどう影響するのか解説していきます。

3つの区域区分と特徴

区域区分は、都市計画区域を「市街化区域」と「市街化調整区域」、そしていずれにも定められていない区域を「非線引区域」とし、3つに分類しています。

市街化区域

市街化区域とは、都市計画によって「すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と定義されています。

また、この市街化区域には原則として用途地域が定められています。
家の隣に工場や大きな建物があったりすると、生活環境や利便性が下がってしまい、ここに住み続けて大丈夫かな…と不安になりますよね。
そこで、その用途を制限することで環境や利便性を守るものが用途地域です。

用途地域は全部で13種類あり、地域によって建築できる建物の種類や高さなどの制限はありますが、誰でも家を建てることができます。
ただし、「工業専用地域」には住宅を建築できませんので注意が必要です。

市街化調整区域

街を形成することは住みやすいまちづくりに大切なことですが、生きていく上で必要な食糧や資源が失われては本末転倒です。

その為に定められたのが市街化調整区域です。
市街化を抑制すべき区域のことで、農地や緑地の保全が優先され、農業用などの例外を除いて新たに建物を建築する場合、一定の条件や許可申請が必要になります。

希望の土地が市街化調整区域だった場合、購入の前に建物の建築が可能か調べることが大切です。

非線引き区域

法律上は「区域区分が定められていない都市計画区域」のことをいいます。
区域区分が定められていない為、土地利用の制限が緩いことが特徴ですが、自治体が土地利用方針を定めている場合もあります。

また、市街化区域とは異なり、積極的に都市開発や施設の整備が行われる地域ではないため、インフラ整備が進んでいなかったり、生活に不便な形で土地が利用される可能性があります。

佐世保市の都市計画について

都市計画区域の指定

佐世保市には、市街化区域・市街化調整区域の線引きがある「佐世保都市計画区域」、線引きがない「宇久都市計画区域」「江迎都市計画区域」の3つの都市計画区域が長崎県により決定されています。

出典）佐世保市「都市計画について」

都市計画マスタープラン

都市計画マスタープランとは、長期的な視点で都市計画に関する市全体の将来像や土地利用、道路、公園、下水道など、都市計画に関する基本的な方針を示すものです。
全体構想、地域連携・調和の構想、地域別構想から成り、都市・地域づくりの課題や方針、実現に向けた取り組みが定められています。

佐世保市の今の暮らし、そして今後どのような街を形成していくのか、ぜひ参考にしてみてください。

出典）佐世保市「佐世保市都市計画マスタープラン(令和3年策定)」

区域区分の調べ方

区域区分や用途地域は、自治体のホームページに掲載されています。

佐世保市の場合、地図情報検索サービス「させぼ街ナビ」で都市計画情報を公開しています。
基本料金は無料、登録不要でご利用できますので、ぜひご活用ください。

この記事のまとめ

1. すべての土地は都市計画によってその地域に適した用途が振り分けられています。
2. 市街化区域であれば建築の制限が少なくスムーズに取引できますが、どのような環境に家を建てたいか、事前にシミュレーションしておくと良いでしょう。