知っておきたい基礎用語　建ぺい率・容積率

土地選びをする上でポイントとなる建ぺい率・容積率

実は土地の大きさに対して、好きな大きさの家を建てられるというわけではありません。
建築できる建物の大きさは土地ごとに制限があり、建ぺい率・容積率などによって決められています。

この2つを確認せずに土地を決めてしまうと、希望の大きさの家を建てられない可能性があります。
後悔しないためにも建ぺい率・容積率について把握し、希望の土地を探しましょう。

建ぺい率とは？

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことで、平面的な広さを表しています。

建ぺい率(％)＝建築面積÷敷地面積×100　この計算式で求められます。

建築面積とは？

建築面積とは建物を真上から見た時に占めている面積のことで、建坪とも言います。
一般的には1階の方が広いため、1階の面積を指すことが多いです。

容積率とは？

容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のことで、

容積率(％)＝延床面積÷敷地面積×100　この計算式で求められます。

延床面積とは？

延床面積とは、それぞれの階の床面積を合計した面積のことです。
この延床面積に含まれない箇所としては、玄関ポーチやベランダ、吹き抜け、ビルトインガレージなどです。

なぜ規制が設けられているのか？

土地の大きさギリギリまで使って家を建てると、家同士の距離がとても近くなってしまい、防災や日当たり、風通しなどを考えるとあまり好ましくありません。

そのため、家と家とがある程度の距離を保てるように、建ぺい率や容積率などが建築基準法に定められています。

用途地域による制限の違い

建ぺい率と容積率は、用途地域によって割合が異なります。

建ぺい率は30～80％の間で定められ、容積率は50～1300％の間で定められます。

建ぺい率が30％と80％の土地では、建てられる家の大きさが大きく異なってきます。
また、容積率の割合も同じように、建てられる階数やそれぞれの階の床面積に大きく影響します。

平屋が良いのか、2階建て住宅が良いのか、住居以外のスペースを広く取りたいのかなどによって、希望の土地の条件は変わってくるため、事前にイメージしておくといいですね。

制限が緩和されるケースも

建ぺい率と容積率は、それぞれ一定の条件が揃えば緩和されることもあります。

【条件緩和の例】
・建ぺい率の場合：防火地域、角地、前面道路の幅員など

・容積率の場合：駐車場や地下室があるなど

建築制限は他にもある

建築制限は、建ぺい率と容積率だけではありません。

敷地が2ｍ以上道路に接していなければならないという「接道義務」や、日照・採光などを確保するための「高さ制限」などもあります。

これら全ての制限をもとに、その土地に建てられる家の大きさや形が決まります。
この全ての条件の中で家づくりを進めていくため、希望の間取りや家の形がある場合は、土地選びが特に重要となります。

建ぺい率や容積率を守らない場合は？

少しでも制限を超えると、違法建築物扱いとなります。
違法建築物になった場合、罰則や解体命令を受ける可能性があります。

行政処分だけでなく住宅ローンが組めなかったり、住宅の資産価値を失ったり、近隣トラブルなどに発展することもあります。

そもそも建築業者には、建築基準法に則った住宅を建てるという義務があり、制限を超えた住宅を建てることは出来ません。工事自体を断られるため、先に土地や中古住宅を買う場合には十分に注意しましょう。

この記事のまとめ

1. 土地に対して自由に家を建てて良いわけではなく、防災や日照などの観点から土地によって制限が設けられている。
2. 制限には、敷地面積に対する建築面積の割合を示した「建ぺい率」、敷地面積に対する延床面積の割合を示した「容積率」などがあり、用途地域によって割合が異なる。